Rischi e Responsabilità dell’Agente Immobiliare
La professione degli Agenti Immobiliari si è sempre più specializzata e allo stesso tempo è divenuta anche più ricca di insidie; le verifiche da fare prima della vendita di un immobile sono tantissime e incappare in qualche errore o una svista può capitare anche all’agente esperto.
Secondo l’art. 1759, comma 1, del Codice Civile, il mediatore ha l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, includendo l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza: informazioni relative alla titolarità del diritto di proprietà, all’insolvenza di una delle parti, alle autorizzazioni amministrative e alle eventuali irregolarità urbanistiche o edilizie, ecc.
La Cassazione stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note o che avrebbe dovuto conoscere, con l’uso della diligenza impostagli dalla propria attività professionale. La responsabilità risarcitoria del mediatore negligente può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti da determinazioni negoziali avvenute in carenza di informazioni.
Sentenze di Cassazione Civile
A tal riguardo sono molte le sentenze di Cassazione che ribadiscono il ruolo e le responsabilità del mediatore, di seguito alcuni riferimenti per chi volesse approfondire: Cassazione Civile n. 24534/2022, Cassazione Civile n. 11371/2023, Cassazione Civile n. 5963/2024.
La sentenza di Cassazione Civile n. 24534/2022, dichiara che il mediatore non ha mai un ruolo passivo ma piuttosto l’obbligo di informare l’acquirente della propria eventuale inconsapevolezza circa la veridicità di quanto dichiarato dalla parte venditrice, chiarendo se si tratti di notizia non controllata. Il mediatore deve fornire una adeguata e puntuale informazione circa l’effettiva situazione di conformità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile, nonché le eventuali procedure di regolarizzazione avviate e in corso di definizione.
In altre parole il mediatore è tenuto all’obbligo di una corretta informazione secondo il criterio della diligenza professionale: ha l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili e il divieto di fornire, non solo le informazioni non veritiere, ma anche quelle di cui non abbia contezza o che non abbia controllato, poiché in questo caso il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero di astenersi dal darle.
Per questo è fondamentale avere una buona copertura dei rischi derivanti dall’esercizio della professione che possa tutelare in modo adeguato l’Agente Immobiliare anche di fronte a richieste di risarcimento ingenti.
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